Cartolarizzare significa creazione di titoli negoziabili attraverso titoli obbligazionari collocati sul mercato dopo la loro emissione.

La cartolarizzazione immobiliare inizia con il conferimento di beni immobili da parte della società-veicolo che poi emetterà titoli obbligazionari sottoscritti dagli investitori.

Il patrimonio immobiliare ceduto alla società-veicolo e i proventi derivanti dagli dalla vendita o locazione costituiscono, per legge, patrimonio a tutti gli effetti separato da quello delle società-veicolo.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che per quanto riguarda le imposte dirette, in considerazione della segregazione e destinazione patrimoniale, tutti i proventi generati medio tempore dal portafoglio cartolarizzato non rilevano ai fini IRES e IRAP in capo alla società di cartolarizzazione; e per quanto riguarda le imposte indirette, in base all’attuale quadro normativo, le cessioni e l’acquisto degli immobili da parte della società-veicolo sono soggetti alla ordinaria disciplina IVA, Registro e Catastale, applicabile in base alla natura del bene immobile.

La normativa, inoltre, prevede vantaggi fiscali che meritano di essere valutati dagli investitori interessati ad acquistare titoli cartolarizzati.

In particolare, si applica il regime fiscale delle obbligazioni emesse dai cd. “grandi emittenti” di cui al DLgs 239/1996, particolarmente vantaggioso per gli investitori non residenti white list, non assoggettati ad alcuna ritenuta.

La cartolarizzazione immobiliare in definitiva è un perfetto strumento per chi desideri operare (o già operi) investimenti immobiliari, favorendo maggiore velocità nella acquisizione di liquidità, maggiore competitività nel mercato, e grazie al favorevole regime fiscale applicabile. E per concludere maggiore flessibilità rispetto al fondo immobiliare, anche nell’ottica “dimensionale” dell’investimento.