Trasferire dei beni immobili attraverso la donazione di nuda proprietà. Come fare e che vantaggi fiscali comporta?
Accade di frequente che il trasferimento ai discendenti di beni immobili avvenga attraverso la donazione della nuda proprietà dei medesimi.
Questo permette, da un lato, di mantenere al donante il diritto di utilizzare il bene (riservandosi l’usufrutto o il diritto di abitazione: soluzione – quest’ultima – peraltro efficace anche sotto il profilo dell’asset protection, essendo il diritto di abitazione insequestrabile ed impignorabile) e, dall’altro, di limitare l’impatto fiscale rispetto alla donazione della piena proprietà (l’imposta di successione e donazione, nella misura del 4%, verrebbe applicata sulla base del valore catastale dell’immobile, ridotto – in base ai coefficienti di legge – in ragione dell’età dell’usufruttuario; mentre, al momento della morte del donante, il “consolido” tra usufrutto e nuda proprietà sarebbe esente da tassazione).
Va tuttavia considerato che una tale operazione, comportando il rischio di rendere l’immobile oggetto di azione di restituzione da parte degli eredi legittimari del donante (pretermessi totalmente o parzialmente), è suscettibile di arrecare un rilevante pregiudizio alla commerciabilità del bene e, conseguentemente, al suo valore (dovendosi anche considerare che – secondo la giurisprudenza – ai fini dell’azione di riduzione, la donazione con riserva di usufrutto va calcolata come donazione in piena proprietà: così Cass. n. 14747 del 19/7/2016). Alla donazione diretta sarebbe quindi da preferire una donazione di natura indiretta (ovverosia, donando al figlio/nipote la provvista per acquistare l’immobile – in piena o nuda proprietà – e quindi trasferendo il diritto con atto a titolo oneroso), considerato che in tal caso il legittimario leso potrebbe reclamare solo il controvalore del bene, senza possibilità di conseguirne la restituzione in natura.
Al fine di facilitare la commerciabilità dell’immobile donato potrebbe essere stipulata una polizza assicurativa a tutela dei danni che dovessero subire l’acquirente del bene oggetto di donazione ovvero il creditore che su di esso avesse iscritto ipoteca, a seguito di esito favorevole dell’azione di restituzione dell’immobile esperita dagli eredi legittimari del donante (artt. 561 e 563 Codice Civile), sì da consentire di indennizzare direttamente il legittimario (la Compagnia verserebbe l’equivalente in denaro previsto dall’art. 563, 3°comma Codice Civile), impedendo la restituzione in natura del bene.
In alternativa alla donazione, potrebbe essere valutata (specialmente qualora, all’interno del patrimonio, vi siano diversi immobili) l’opportunità di conferire gli asset, in piena o in nuda proprietà, in un veicolo societario (newco costituita ad hoc o società già esistente). I costi di conferimento rappresenterebbero certamente un elemento da tenere in attenta considerazione (sarebbe necessaria una perizia di stima sul valore dell’immobile, sul quale – al netto delle passività – verrebbe versata l’imposta di registro, in misura proporzionale), ma – a fronte di ciò – potrebbero esservi diversi vantaggi: la più efficiente e razionale gestione di diverse proprietà, l’effetto segregativo (in particolar modo, quando sia scelta la forma di una società di persone) e la possibilità di trasferire, poi, il capitale ai discendenti con una disciplina fiscale di particolare favore (imposta di donazione al 4% al netto delle franchigie su piena/nuda proprietà o addirittura esenzione in caso di trasferimento del controllo e nella ricorrenza dei requisiti di cui all’art. 3 comma 4 ter Tusd).
Nel caso in cui si preveda una gestione statico-conservativa (e non di natura commerciale/imprenditoriale) del patrimonio immobiliare, potrà essere considerata la forma della società semplice, pienamente ammissibile anche a fini di mero godimento e che, per le sue caratteristiche (semplicità di funzionamento, flessibilità ed economicità di gestione) può in alcuni casi costituire un ottimo strumento per la pianificazione e la gestione della ricchezza immobiliare.
